Intervenendo a nome del promotore, un esperto testimone continua a parlare di accesso, uno dei maggiori ostacoli della lottizzazione per chi vive nella zona.
Da quando quasi un mese fa è iniziata un’udienza dell’Ontario Land Tribunal sulla proposta di suddivisione di Rand Estates, c’è stata solo una manciata di giorni in cui l’uso del panhandle come accesso allo sviluppo non è stato menzionato ad un certo punto durante le deliberazioni.
E la seduta di mercoledì è stata un’altra occasione in cui se ne è parlato ancora una volta.
Il primo giorno dell’udienza, Mark Flowers, legale di Solmar Development, ha affermato che il luogo di accesso a 200 John St. è il canale preferito nella suddivisione proposta, anche se potrebbero esserci altre opzioni.
Mercoledì, il pianificatore Paul Lowes ha elaborato altri tre potenziali accessi che sono stati esaminati e ha spiegato perché i testimoni di Solmar continuano a spingere per l’accesso al panhandle come prima scelta.
Ha detto che 240 John St., che è Two Sisters Vineyards, è stato preso in considerazione ma in seguito si è deciso che non fosse un’opzione praticabile.
Si trova all’interno di un’area protetta e andare in questa direzione richiederebbe una nuova strada che attraversa il vigneto, anch’esso di proprietà dell’imprenditore Solmar Benny Marotta. Citando una serie di leggi e leggi, ha detto che questa opzione sarebbe consentita poiché si riferisce ad una condizione, che la nuova parte dell’infrastruttura sia costruita come parte di un progetto che sostiene le attività ricreative agricole e il turismo.
Ma il punto in cui Solmar è cauto, ha detto, è che le nuove infrastrutture dovrebbero evitare le aree di coltivazione specializzata e possono essere parte del piano solo se non ci sono altre alternative ragionevoli. “Secondo me esistono alternative ragionevoli, e l’alternativa ragionevole è il mendicante”.
Lowes ha affermato che scegliere il vigneto come accesso alla suddivisione non sarebbe una buona pianificazione.
Il secondo potenziale accesso sarebbe lungo Charlotte Street, presso il vicino sentiero storico che corre lungo il retro della proprietà Rand. Il sentiero è di proprietà del comune e l’accesso “funzionerebbe solo se ci fosse il permesso concesso dal comune”, ha detto Lowes.
Ma la questione è già stata decisa dopo un’inversione di tendenza da parte del consiglio comunale all’inizio di quest’anno, quando inizialmente aveva pianificato di consentire al costruttore di utilizzare quella parte del percorso, ma ha annullato l’offerta poco dopo. “Questa opzione è ora fuori dal tavolo”, ha detto.
Un terzo possibile accesso, che Lowes utilizza 144-176 John St., la parte principale della Rand Estate. Ciò impedirebbe la costruzione di un hotel in quel sito, un piano precedentemente lanciato da Two Sisters Resorts, che ha la stessa proprietà di Solmar, ha detto.
Una strada dividerebbe quelle due proprietà e la strada privata renderebbe indisponibile l’accesso pubblico, ha detto Lowes, sottolineando anche che la lottizzazione non è prevista per essere una comunità recintata.
Questa opzione è proposta da Save Our Rand Estate (SORE), il gruppo di base che si batte per lo sviluppo, che ha anche lo status di parte in udienza.
Prima che iniziasse il controinterrogatorio verso la fine della giornata, il membro del tribunale Daniel Best ha chiesto a Lowes se l’accesso al panhandle viene definito “vialetto” da altri esperti di Solmar e se ha lavorato su altri sviluppi in cui una suddivisione di questa portata è stata si accede da un vialetto.
“Le ho sempre considerate come una strada privata”, ha detto, aggiungendo che spesso finisce con la necessità anche di un accesso di emergenza.
Lowes ha detto che ci sono alberi maturi in quella zona che probabilmente sarebbero compromessi e che questa opzione sarebbe “più impattante” rispetto all’accesso tramite panhandle.
Nella sua testimonianza ha notato che l’intero complesso avrà il 19% di spazio aperto, che ha definito molto consistente. “Nella mia esperienza, è molto insolito arrivare a quel livello di spazio aperto.”
Lowes è l’ultimo dei 15 periti chiamati a testimoniare virtualmente davanti all’udienza in tribunale, iniziata il 9 aprile.
Si prevede che il controinterrogatorio a suo carico continuerà giovedì, prima che l’ex pianificatrice del patrimonio Denise Horne, la prima testimone della città di Niagara-on-the-Lake, fornisca le prove.
