Senza sorpresa praticamente di nessuno, all’inizio di questo mese WeWork (WE) ha annunciato di aver presentato istanza di Capitolo 11 fallimento. Mentre alcuni nel settore immobiliare commerciale hanno visto l’annuncio come l’inizio del rantolo del coworking come settore, un certo numero di startup proptech vedono un’opportunità per migliorare il concetto generale di spazio flessibile.
Il vasto ufficio posti vacanti causato dal collasso di WeWork, combinato con la disperazione dei proprietari di attirare indietro i lavoratori, sembra essere una porta che si spalanca per aziende innovative di spazi flessibili che offrono più – aspettate – opzioni flessibili per proprietari e inquilini.
Il risultato è un mercato rinnovato e estremamente aggressivo per i fornitori di spazi flessibili.
“È molto competitivo”, ha affermato Matt Himmelsbach, amministratore delegato di Newmark (NMRK), che guida la pratica di coworking globale dell’azienda. “Nei mercati che vengono colpiti più duramente dalla crisi degli uffici, questa è un’opportunità per i fornitori di coworking di ottenere un accordo migliore e assicurarsi subito. Quindi, nei mercati che stanno andando bene, vedrai accordi più strategici in aree più emergenti. Ma, in ogni caso, penso che vedremo un’espansione da parte degli operatori nei prossimi due anni”.
La concorrenza e la pressione sui proprietari per coprire i posti vacanti è particolarmente elevata nei densi quartieri centrali degli affari urbani dove WeWork ha affittato enormi porzioni di spazi per uffici, ha affermato Himmelsbach.
“La maggior parte dei proprietari che hanno spazi di coworking o WeWork ricevono proposte non richieste da molti, molti operatori”, ha affermato. “È una specie di lotta per capire chi può effettivamente avere la meglio. Ciò cambierà, ovviamente, perché penso che WeWork probabilmente determinerà il loro portafoglio finale nei prossimi sei mesi”.
E le startup proptech stanno portando una serie di coltelli diversi per affettare e raccontare le opportunità di mercato.
Una di queste società ha sede a San Francisco Codiceun mercato gestito che fornisce spazi flessibili per uffici privati, ha affermato Christelle Rohaut, la sua fondatrice e CEO.
“Quindi, prima di tutto, Codi non è una società di coworking”, ha detto Rohaut. “Ci consideriamo un ufficio come un’azienda di servizi. Aiutiamo le aziende a trovare e gestire spazi per uffici completamente privati e chiavi in mano alle condizioni di locazione più flessibili sul mercato. Abbiniamo l’azienda alla proprietà giusta, che in genere è uno spazio ufficio vuoto sottoutilizzato. Poi i nostri servizi in stile consumer si occupano del trasloco e del processo di gestione dell’ufficio.”
Codi ha visto una chiara ripresa dell’interesse dei proprietari per i suoi servizi dopo l’annuncio di WeWork, ma anche all’inizio dell’anno la startup ha iniziato a derubare in modo aggressivo gli inquilini di WeWork sulla base delle prospettive in declino dell’azienda, ha detto Rohaut.
“Siamo stati proattivi al riguardo sin dalla pubblicazione degli utili del secondo trimestre in agosto”, ha affermato. (Questa era la chiamata con cui i dirigenti di WeWork ha espresso “dubbi sostanziali” sulla permanenza in attività.) “Era abbastanza chiaro che avevano quattro mesi di contanti rimasti. Quindi in quel momento abbiamo avviato la campagna “WeWont”. Abbiamo posizionato uno stand di fronte agli edifici WeWork per sensibilizzare sul fatto che WeWork sta chiudendo attivamente gli edifici e volevamo offrire il nostro sostegno alle aziende e ai fondatori che perderebbero lo spazio ufficio e renderli consapevoli che Codi esiste come un alternativa.”
Nel mese di ottobre, Codi ha ricevuto una lettera di cessazione e desistenza da WeWork in risposta alla sua “Non lo faremo” campagna. Tuttavia, Rohaut rimane impenitente riguardo al marketing di fronte al crollo dell’azienda opinioni come indicative delle barriere fondamentali associate al modello di coworking, nonché un chiaro segnale del fatto che le startup e le aziende in fase di crescita stanno rifiutando gli spazi per uffici condivisi nel loro complesso.
“È uno di quei momenti in cui se non lo fai, sarà troppo tardi”, ha detto Rohaut del marketing WeWont. “Non c’è niente di sbagliato in quello che abbiamo fatto. È una competizione leale, pubblicità e sensibilizzazione. In fin dei conti, ciò che conta è che le aziende e i fondatori siano consapevoli di altre soluzioni, perché molte aziende sono state colpite dal fallimento”.
Comunque, Tl numero di clienti Codi che provenivano dal coworking è aumentato del 1.100% anno su anno nel 2023, ha affermato Rohaut.
Un’altra startup proptech che cerca di riempire il vuoto di WeWork è Radiosoal mercato online con sede a Portland, Oregon, per spazi di lavoro residenziali.
A differenza delle startup di spazi flessibili focalizzate sul mercato degli uffici immobiliari commerciali, Radious ha creato la sua nicchia nel settore residenziale, ha affermato il CEO Amina Moreau della società da lei co-fondata nel gennaio 2022.
“Siamo effettivamente un intermediario tra spazi sottoutilizzati e persone che hanno bisogno di spazio”, ha affermato Moreau. “La nostra specialità è trasformare gli immobili residenziali in spazi di lavoro. Operiamo in modo simile ad Airbnb. “Prendiamo case, appartamenti, pensioni nei cortili delle persone e lavoriamo con proprietari di case e gestori di proprietà per garantire che abbiano tutti i comfort sul posto di lavoro di cui tu e il tuo team potreste aver bisogno.”
Radious affitta gli spazi per giorno, settimana o trimestre, ha spiegato Moreau. “Lavoriamo con le aziende a condizioni molto flessibili, perché, in fin dei conti, se il tuo team ha bisogno di spazi per uffici solo su base frazionaria, allora perché mai non dovresti pagarlo su base frazionaria?”
La startup si è concentrata sul lato residenziale perché la riconversione degli spazi commerciali vuoti è già un campo proptech affollato, ha detto Moreau. “Il lato residenziale ci offre un ottimo elemento di differenziazione, in parte perché abbiamo tutti i comfort di casa”, ha aggiunto. “Ma il motivo principale è perché le proprietà residenziali si trovano in zone residenziali, proprio dove vivono le persone.
“Se si guardano le statistiche nazionali, il tragitto giornaliero è il più grande ostacolo al ritorno in ufficio. Quindi, se possiamo dire ai datori di lavoro che disponiamo di ottimi spazi di lavoro proprio nelle vicinanze dei loro dipendenti, la nostra piattaforma ridurrà la barriera alla collaborazione di persona, alla separazione tra lavoro e vita privata e a tutti i vantaggi che derivano dall’essere in un ufficio, ma senza i maggiori svantaggi.”
Il capitale di rischio Proptech ha un’altra teoria sostitutiva riguardante WeWork, ha affermato Dan Wenhold, partner e co-responsabile degli investimenti tecnologici immobiliari presso Fifth Wall con sede a Los Angeles. Già nel 2017, Fifth Wall stava cercando fornitori di spazi flessibili, ha detto Wenhold.
“Abbiamo preso in considerazione WeWork e alla fine abbiamo deciso di investire Industrioso,” Egli ha detto. “E gran parte del motivo è stato il feedback che abbiamo ricevuto dalla nostra strategia [limited partners]che è molto importante per il nostro modello”.
--Ciò che ha fatto la differenza per Fifth Wall nella scelta di investire in Industrious è stato il modello di costo di WeWork, secondo questi partner.
“WeWork ha intrapreso un percorso di costi fissi molto più elevati firmando solo contratti di locazione a tempo determinato con i proprietari nel quartiere centrale degli affari di molte grandi città”, ha affermato Wenhold. “Questi avevano costi elevati, interessi elevati e, di conseguenza, si trovavano in una posizione difficile da risolvere.
“D’altra parte, Industrious ha adottato l’approccio di appoggiarsi a un modo più leggero di lavorare con i proprietari. Quindi, con molti dei loro partner, avrebbero effettivamente accordi di condivisione delle entrate o di gestione con i proprietari. Quando stavano costruendo la loro attività, conoscevamo la loro efficienza del capitale e quanto ci sarebbe voluto per espandersi. Hanno continuato a leggerlo e tutto è tornato al punto di partenza.
Anche se la domanda di spazi flessibili cresce, Fifth Wall non sta cercando di investire in altre startup rivolte al mercato, ha affermato Wenhold.
“Recentemente non abbiamo esaminato altre società nel settore né siamo stati vicini a investire in un’altra”, ha affermato. “A questo punto, per noi Industrious è un’azienda di così alta qualità e di grandi dimensioni che abbiamo preso la decisione di voler continuare a investire completamente in tale azienda.”
Sam Rosen, CEO di Chicago Passaportoche fornisce ai team un rapido accesso a scrivanie, uffici privati e sale conferenze negli spazi di coworking, ha offerto una visione imprenditoriale dell’attuale visione del capitale di rischio sulle startup flessibili.
“Post-WeWork, post-COVID, francamente, i VC sono cauti e meno aperti al rischio e all’incertezza nel mercato degli uffici”, ha affermato Rosen in una nota. “Sono incuriositi dal mare di opportunità, ma diffidenti nei confronti della prossima grande ondata. Non credo che la saga di WeWork abbia smorzato gli animi; è una messa a fuoco più nitida. Si tratta meno di una ritirata e più di una ricalibrazione. Non credo che il mercato non si stia tirando indietro: si sta evolvendo con un occhio verso modelli sostenibili e scalabili come il nostro”.
Rob Gilman, partner e leader del gruppo di servizi assicurativi immobiliari presso la società di consulenza contabile Anchin con sede a Manhattan, consiglia i suoi clienti proprietari sulla sostenibilità finanziaria delle società di spazi flessibili. La sua visione del futuro di WeWork è debole.
“Non credo che WeWork uscirà dalla bancarotta”, ha detto Gilman. “Non penso che valga la pena per SoftBank o alcuni altri investitori limitarsi a renderlo un modello più piccolo. Non sono sicuro di quanto possano essere redditizi nel breve termine, perché il loro modello di business stava occupando tutto questo spazio e stavano ottenendo contratti di locazione favorevoli, molto affitto gratuito e spazio edificabile.
“Gli inquilini si stanno ora trasferendo in spazi commerciali e i proprietari sono molto disposti a concedere ingenti canoni di affitto e indennità di costruzione. Ma non credo che lo permetterebbero per la stessa WeWork, anche se uscissero dalla bancarotta”.
WeWork ha rifiutato di essere intervistato per questa storia. Tuttavia, un portavoce dell’azienda ha rilasciato la seguente dichiarazione: “WeWork è qui per restare per i nostri oltre mezzo milione di membri. I nostri spazi sono aperti e non ci saranno cambiamenti nel modo in cui operiamo per i nostri membri. Intendiamo rimanere nella stragrande maggioranza dei mercati mentre ci muoviamo verso il futuro e continuiamo a impegnarci a offrire ai nostri membri un’esperienza eccezionale e soluzioni di spazio di lavoro innovative come WeWork Workplace. “Abbiamo una fiducia eccezionale nel fatto che da questo processo emergeremo come un’azienda finanziariamente più forte, in modo da poterci concentrare sugli investimenti nei nostri prodotti, nei nostri servizi, nella nostra crescita, nei nostri dipendenti e nei nostri membri”.
Mentre alcuni nel settore immobiliare stanno piantando chiodi nella bara di WeWork, un certo numero di esperti di proptech vedono una rivitalizzazione del settore del coworking e dello spazio flessibile in generale.
“I proprietari e i manager si rivolgono sempre più alle aziende proptech per orientarsi nel panorama post-WeWork”, ha affermato Ashkán Zandieh, amministratore delegato del Center for Real Estate Technology & Innovation (CRETI), ed ex capo del settore immobiliare e delle partnership di intermediazione tri-statale presso WeWork, dove ha affittato quasi 1 milione di piedi quadrati.
“Sulla scia delle conseguenze, alcuni proprietari e gestori gestiscono spazi una volta affittati a WeWork. Tuttavia, gli intermediari, in particolare quelli con una forte attività di rappresentanza dei proprietari, ne trarranno beneficio”, ha affermato Zandieh in una nota.
Riconoscendo che il fallimento di WeWork è molto significativo, Zandieh ha affermato che non rappresenta l’ultima parola su come sarà il ritorno alla carica.
“Rappresenta un momento cruciale per la ricalibrazione e l’innovazione nel settore degli spazi per uffici”, ha affermato. “Questo evento ha stimolato un ripensamento dell’utilità e della progettazione degli spazi per uffici, spingendo il settore verso modelli più flessibili, integrati dalla tecnologia e incentrati sui dipendenti. Il futuro degli spazi ufficio viene reimmaginato e questa trasformazione rappresenta un’opportunità di crescita e rivitalizzazione del settore”.
L’impatto di WeWork è stato tale che il suo fallimento si è sentito oltre i confini degli Stati Uniti.
“WeWork probabilmente emergerà con successo dalla bancarotta come un’azienda snella e finanziariamente più sostenibile”, ha affermato Dominic Penaloza, che ha guidato l’innovazione e la tecnologia per WeWork Greater China con sede a Shanghai dal 2018 al 2020.
Penaloza è CEO e fondatore della startup di spazi per uffici flessibili Peace, con sede a Shanghai, un’alternativa di “mobili intelligenti” che viene introdotta nel mercato statunitense. Peace non affitta spazi, ma piuttosto offre ai proprietari l’opportunità di acquistare il suo prodotto, Peace Pods, pagando le spese in conto capitale e lo spazio, ha detto Penaloza.
Il futuro di WeWork sarà pacifico o resta da vedere una lotta continua con creditori e concorrenti.
Philip Russo può essere raggiunto all’indirizzo [email protected].
