È emerso un acquirente per l’ex stabilimento Hawkeye della Kodak, disposto a sborsare 9,2 milioni di dollari per la proprietà, a scatola chiusa.
L’enorme complesso di sette edifici in St. Paul Street è andato all’asta dopo che il suo attuale proprietario, una società chiamata WBS Capital, ha dichiarato fallimento.
La scorsa settimana un giudice del tribunale fallimentare ha approvato la vendita negoziata a Kundalini Corp., una società di investimenti immobiliari con sede a New York City. Richard Raghunath di Kundalini ha intenzione di recarsi a Rochester e ispezionare la proprietà sabato.
“L’edificio ha un grande potenziale, molta flessibilità e molte opportunità da realizzare qui”, ha affermato Raghunath. “Questa è una grande impresa per noi.”
Ha detto che la società ha diversi accordi multimilionari in cantiere. Ma online si può trovare molto poco sulla Kundalini.
Il piano immediato per lo stabilimento di Hawkeye, ha detto Raghunath, è quello di mettere a punto la proprietà, quindi collaborare con WBS per riavviare ed espandere un’attività di importazione fallita, che utilizzava lo stabilimento come hub di distribuzione per vendere online.
A completare la nuova impresa, ha detto Raghunath, potrebbe esserci Henry Lam, un costruttore in difficoltà che attualmente deve difendersi dal pignoramento di una proprietà non correlata nel Queens.
Qui a Rochester, lo stabilimento Hawkeye è vuoto, senza elettricità e senza assicurazione. WBS ha presentato istanza di protezione dal fallimento secondo il Capitolo 11 a marzo, con l’obiettivo di salvare la proprietà dal pignoramento. Ma ha lasciato scadere la sua copertura assicurativa, per cui gli osservatori federali hanno sollecitato il licenziamento prima che la vendita fosse approvata.
L’avvocato della WBS, Scott Markowitz, per ora ha evitato quella spinta, ma ha riconosciuto la stranezza.
“Di solito il proprietario di una proprietà non lascia scadere l’assicurazione durante il caso del Capitolo 11”, ha detto. “Ma, sai, l’assicurazione è costosa adesso. E questo edificio è, come sai, un gran disastro.
“Non è una proprietà facile da assicurare.”
Come siamo arrivati qui
Lo stabilimento di Hawkeye un tempo ospitava un programma segreto di sorveglianza dell’era della Guerra Fredda e altri programmi governativi clandestini. Ora è una reliquia, vuota e sbarrata accanto a un quartiere e affacciata sul fiume Genesee.
WBS ha pagato a Kodak 2,5 milioni di dollari per il complesso vuoto nel 2018, proponendo una riqualificazione che, oltre all’hub dell’e-commerce, avrebbe dovuto includere uffici e appartamenti a basso affitto, che non si sono mai concretizzati.
La promessa di appartamenti, uffici e di un hub di e-commerce che attingesse a merci provenienti dall’estero si è conclusa con una massiccia operazione di coltivazione della cannabis.
La società afferma di aver investito 16 milioni di dollari nella proprietà, parte dei quali per costruire un’operazione di coltivazione indoor di canapa con licenza statale, mostrano i registri. Ma è andata via la corrente e le piante sono morte. Un trasformatore è saltato all’interno del complesso la primavera scorsa. Fino a poche settimane fa non era ancora stato riparato.
La scarsa sicurezza ha portato a una serie di effrazioni. La polizia, rispondendo a una di queste chiamate in agosto, ha scoperto che dozzine di persone stavano saccheggiando la struttura.
Raghunath ha detto che intende assumere una società di sicurezza e investire oltre 2 milioni di dollari in riparazioni e miglioramenti. Ha detto che non sa ancora cosa fare con l’operazione di coltivazione in 23 stanze, o con l’intera struttura, del resto. Il suo obiettivo, ha detto, è riavviare l’hub di importazione e generare entrate.
Offerta dell’ultimo minuto
Kundalini è arrivata tardi all’asta. Il presidente della WBS Sally Lu, agendo tramite un broker, ha portato la proprietà all’attenzione di Raghunath solo un paio di giorni prima della scadenza delle offerte del mese scorso nell’asta fallimentare, ha detto.
L’offerta minima di 14 milioni di dollari era stata dimezzata due settimane prima, con una società di intermediazione che non aveva segnalato alcun interesse per la proprietà. Kundalini ha presentato la sua offerta subito dopo la scadenza, offrendo 8,5 milioni di dollari, aggirando il requisito dichiarato di un deposito del 10% e versando invece 300.000 dollari.
L’istituto di credito della WBS, debitore di 11 milioni di dollari, ha dichiarato che sarebbero necessari non meno di 8,5 milioni di dollari per la proprietà. Ciò ha spinto Kundalini ad aumentare la sua offerta a 9,2 milioni di dollari per coprire i costi di chiusura e contribuire a compensare gli altri debiti rimanenti.
9,2 milioni di dollari sono un buon prezzo?
“Non ne ho idea”, ha detto Markowitz, l’avvocato della WBS. “È stato commercializzato per molti, molti mesi e non abbiamo ricevuto offerte migliori, almeno tempestive o vicine ai tempi. Quindi, sai, è il mercato a dettarlo”.
In un momento di franchezza durante l’udienza di vendita della scorsa settimana, Markowitz ha detto alla corte che lo stabilimento Hawkeye avrebbe avuto più valore se fosse semplicemente bruciato. Ma è costruito in mattoni e cemento.
“Per non sfidare il destino, penso che chiuderemo la questione”, ha detto il giudice Elizabeth Stong, interrompendo Markowitz prima di darle il via libera alla vendita.
Tracciare le origini della Kundalini
I funzionari comunali sono ottimisti sul fatto che l’accordo verrà concluso e, questa volta, le promesse di riqualificazione verranno mantenute.
--In una dichiarazione, Dana Miller, commissaria cittadina per lo sviluppo dei quartieri e degli affari, ha affermato che la città collaborerà con Kundalini “nello sforzo di incoraggiare il pieno utilizzo della struttura e creare significative opportunità di lavoro per i residenti di Rochester”.
Kundalini Corp. è stata fondata nel 2015. “Kundalini” in sanscrito significa arrotolato e si riferisce a una forza vitale o energia che può essere rilasciata attraverso lo yoga o la meditazione.
La società si è concentrata su immobili residenziali e commerciali a Flushing, nel Queens, ha affermato Raghunath. Questo è anche il luogo in cui ha sede la WBS. Gli indirizzi elencati di Kundalini riconducono a un ingresso anonimo adiacente a uno studio di pilates nell’East Village di Manhattan. O in un negozio UPS a Long Island.
I documenti depositati dalla società presso lo Stato di New York e il tribunale fallimentare elencano persone diverse da Raghunath come presidente e amministratore delegato di Kundalini. Ma ha detto che quelli sono i suoi titoli, insieme a quello di proprietario, e ha rappresentato l’azienda in tribunale.
Raghunath prevede di basarsi sul piano aziendale di e-commerce di WBS che mirava a importare articoli dalla Cina e rivendere la merce online. Le sue radici familiari affondano in India, ma anche in Guyana, e prevede di esportare – prodotti alimentari, in particolare – in America Latina e nei Caraibi.
1 Di 5
—Lavori di Occhio di Falco
I dipendenti Kodak del reparto di stampaggio del vetro di Hawkeye Works sono mostrati in questa foto del 1934. Kodak acquisì Blair Camera Co. nel 1907, aggiungendo la fotocamera Hawk-Eye alla sua linea di prodotti. Quella divisione e il reparto lenti si trasferirono poi in quello che era il PMC Building in St. Paul Street, vicino al Driving Park Bridge. Le aggiunte negli anni ’30 e ’40 crearono quella che oggi è conosciuta come la pianta Hawkeye.
Foto fornita da Eastman Kodak Co.
2 Di 5
—Incisione su montatura di piante di Occhio di Falco
Nel 1934 le donne lavoravano nel dipartimento di incisione delle montature presso lo stabilimento Hawkeye. Il complesso veniva utilizzato principalmente per la ricerca, lo sviluppo e la produzione e, a partire dagli anni ’50, spesso per progetti riservati per il governo degli Stati Uniti. Gran parte di quel lavoro rimane riservato.
Foto fornita da Eastman Kodak Co.
3 Di 5
—Pianta di Occhio di Falco intorno al 1956
Veduta aerea dello stabilimento Hawkeye nel 1956, guardando verso est con il ponte di Driving Park Avenue in primo piano. Il lavoro qui si concentrava su ricerca, sviluppo e produzione, con “molte tecnologie militari complesse top-secret” prodotte qui negli anni ’50 e ’60, secondo Kodak. Alcuni sono ancora classificati, ma un progetto degno di nota noto come Bridgehead prevedeva l’elaborazione fotografica segreta e, secondo quanto riferito, fornì all’allora presidente John Kennedy informazioni chiave durante la crisi missilistica cubana.
Foto fornita da Eastman Kodak Co.
4 Di 5
—Assemblaggio Kodak Brownie
Il lavoro presso lo stabilimento Kodak Hawkeye si è concentrato su ricerca, sviluppo e produzione. Questa immagine storica del 1956 mostra la catena di montaggio della fotocamera Brownie.
Foto fornita da Eastman Kodak Co.
5 Di 5
— 38551.jpg
L’ex stabilimento Hawkeye di Kodak è il risultato di aggiunte a quello che era il PMC Building su St. Paul Street vicino a Driving Park Avenue. Questa immagine storica è del 1918. Le aggiunte che diedero vita a quello che divenne il campus interconnesso di sette edifici furono effettuate negli anni ’30 e ’40.
Foto fornita da Eastman Kodak Co.
La WBS si è affidata agli investitori cinesi e, a detta di tutti, è rimasta senza soldi. La società ha smesso di pagare il mutuo più di un anno fa e deve al suo prestatore 11 milioni di dollari. Tutto il ricavato della vendita, se finalizzato, andrà a coprire questo e altri debiti.
Kundalini ha linee di credito, con hedge fund negli Stati Uniti, a Londra e a Dubai, ha detto Raghunath.
“I tempi sono ragionevoli”, ha detto Raghunath riferendosi alla scadenza di dicembre, dopo la quale rischia di perdere il suo deposito di 300.000 dollari.
Egli stima che ci vorranno 90 giorni per organizzare l’attività di commercio estero, che poi vedrebbe ritorni redditizi in un periodo compreso tra sei mesi e un anno. Ritiene che il piano della WBS – per quanto riguarda l’attività di importazione/rivendita – sia solido, solo a corto di soldi.
“Ci muoveremo molto velocemente”, ha detto, “questo non sarà un problema”.
