Il Comune di Powell River ordinerà al personale di fornire la notifica riguardante un permesso di variazione di sviluppo per un complesso di appartamenti in affitto proposto di 40 unità tra Alberta Avenue e Franklin Avenue.
Alla riunione del comitato del 14 novembre, la pianificatrice Rachel Pukesh ha illustrato la proposta della Veyron Properties, che sta attualmente costruendo il complesso di appartamenti di 141 unità su Joyce Avenue vicino al qathet General Hospital. Lo scopo della relazione era presentare una richiesta per un allentamento dell’altezza massima dell’edificio e dei requisiti minimi di parcheggio fuori strada per l’edificio proposto.
Pukesh ha affermato che il costruttore propone di espandere l’altezza dell’edificio nella zona RM4 dai 13,5 metri consentiti a un massimo di 19 metri e di ridurre i posti auto minimi richiesti in loco da 56 a 50.
Pukesh ha detto che la proprietà è stata costruita nel 1972 e intorno al 1990 ha subito un incendio che ha distrutto la metà settentrionale dell’edificio, che è stata demolita e mai più ricostruita.
“Il motivo per cui siamo davvero qui ha a che fare con il concetto di bonus di densità incorporato nella zona RM4 nel regolamento di zonizzazione della città”, ha affermato Pukesh. “In questo caso, il bonus sulla densità è consentito quando sono garantite unità a noleggio a prezzi accessibili”.
Pukesh ha affermato che il bonus di densità previsto nella zona RM4 afferma che laddove il 15% o più del numero totale di unità nel complesso sono unità abitative a prezzi accessibili e lo sviluppatore stipula un contratto di abitazione, significa una grande quantità di superficie lorda può essere costruito sul sito.
Ha detto che a causa delle dimensioni del lotto, il richiedente propone di ottenere una superficie aggiuntiva costruendo, perché non ha la capacità di costruire.
“Aggiungendo altri due piani all’edificio, ciò significa che sta superando l’altezza massima dell’edificio di 13,5 metri costruito nella zona RM4, che è una delle due varianti che questa applicazione sta cercando oggi”, ha affermato Pukesh.
Ha detto che man mano che vengono misurate le esigenze di parcheggio in loco, l’aggiunta di unità abitative significa che sono necessari più posti auto. Il costruttore chiede una riduzione dei posti auto minimi richiesti in loco a 50 rispetto ai 56 richiesti.
impatto visivo
Pukesh ha detto che la variazione di altezza è significativa. Ha detto che da Alberta Avenue, l’edificio sarebbe visibile su cinque piani interi di altezza abitativa. Ha detto che su Ontario Avenue ci sono alcune case residenziali unifamiliari che hanno una vista illimitata sull’acqua.
“Questo edificio si distinguerà e farà impallidire gli edifici commerciali su entrambi i lati”, ha detto Pukesh. “Dal punto di vista degli impatti sulla vista, il personale è consapevole che ci sarà un impatto sulla vista dalle proprietà adiacenti e in salita se la deviazione da questo sviluppo dovesse andare avanti.”
Pukesh ha affermato che la seconda variante è l’allentamento dei requisiti di parcheggio. Ha detto che ci sarebbero 21 parcheggi sotterranei e 29 parcheggi in superficie. Il costruttore riuscirà a soddisfare il numero di posti auto per disabili richiesti, ha aggiunto.
“La considerazione principale rispetto a questa variazione ha a che fare con le unità in affitto a prezzi accessibili che si otterrebbero attraverso un accordo abitativo”, ha affermato Pukesh. “Una variazione di altezza, se realizzata, consentirebbe di sfruttare il bonus di densità, che richiederebbe quindi la messa in sicurezza del 15% delle unità.
-“Se il richiedente dovesse costruire entro un’altezza massima di 13,5 metri, sulla base dell’analisi del personale, dovrebbe eliminare due interi magazzini di sviluppo. Il richiedente propone otto abitazioni per piano, quindi l’eliminazione di due piani comporterebbe una perdita di 16 unità abitative”.
-Pukesh ha detto che ci sono alcuni pro e contro che il comune deve considerare.
“C’è sicuramente un impatto sul paesaggio stradale rispetto a una scala diversa relativa alle proprietà commerciali adiacenti”, ha affermato Pukesh. “C’è un notevole impatto visivo da parte delle proprietà residenziali unifamiliari che potrebbe essere avvertito se uno sviluppo di queste dimensioni e altezza fosse approvato.”
Pukesh ha affermato che la raccomandazione del personale è che è ragionevole che il comune consideri questa variazione dopo essersi impegnato negli appropriati processi di notifica pubblica e consultazione stabiliti dal Legge sul governo locale.
“Stiamo cercando indicazioni da questo comitato per intraprendere tali requisiti di avviso, che sarebbero un invio di posta ai proprietari adiacenti entro un minimo di 61 metri”, ha affermato Pukesh. “Vedremmo se quel raggio dovesse essere ampliato. Una volta ricevuto il feedback, la richiesta di variazione verrà riportata in una futura riunione del consiglio comunale per essere esaminata.
Il consigliere Jim Palm ha detto che la vista da Ontario Avenue con l’edificio Sunset Homes su Joyce Avenue non è influenzata in modo significativo, ma la proposta Veyron è un gioco completamente diverso.
“Credo che riceverai qualche reazione da parte dei residenti lassù”, ha detto Palm.
Il sindaco Ron Woznow ha detto che il consiglio continua a sentire parlare della necessità di alloggi a Powell River.
“Per me, questo, di per sé, è il motivo per cui tutto questo dovrebbe andare avanti e andare avanti il più rapidamente possibile”, ha detto Woznow. “Sono pienamente favorevole.”
Il consigliere George Doubt ha detto di essere d’accordo con il sindaco. Ha detto che quando guarda i panorami, la maggior parte della vista sull’acqua che c’è ora è oscurata dagli alberi.
“Sono disposto a sottoporre la questione a un’udienza o consultazione pubblica perché non abbiamo molte opportunità di vedere alloggi a prezzi accessibili”, ha detto Doubt.
Il comitato ha approvato all’unanimità la pubblicazione di un avviso pubblico sulla prospettiva di un permesso di variante edificativa per modificare l’altezza e il parcheggio dell’edificio proposto.
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