Arriva un grosso conto per Martin Selig, gigante del settore immobiliare ad uso ufficio di Seattle

Arriva un grosso conto per Martin Selig, gigante del settore immobiliare ad uso ufficio di Seattle
Arriva un grosso conto per Martin Selig, gigante del settore immobiliare ad uso ufficio di Seattle

Per decenni, l’imprenditore Martin Selig ha sfidato le probabilità del mercato degli uffici nel centro di Seattle, traendo grandi profitti nei periodi migliori e gestendo i periodi bassi abbastanza bene da possedere ancora quasi un decimo degli uffici del centro.

Ma le conseguenze della pandemia stanno mettendo alla prova la resilienza di Selig in modi che sottolineano quanto la crisi attuale sia diversa dalle flessioni degli uffici del passato.

Il 20 marzo, un prestito di 239 milioni di dollari garantito da sette dei circa 30 edifici per uffici del centro di Selig è stato trasferito a un cosiddetto gestore speciale e contrassegnato per “default con scadenza imminente”, secondo Trepp, una società di dati immobiliari commerciali.

Insolvenza con scadenza imminente è un termine utilizzato quando ci si aspetta che i mutuatari “non siano in grado di rimborsare integralmente il prestito alla scadenza”, ha affermato Stephen Buschbom, direttore della ricerca di Trepp. I gestori speciali in genere supervisionano i prestiti in default, a rischio di default o che richiedono modifiche.

La società di Selig, Martin Selig Real Estate, non ha mancato nessuno dei pagamenti di soli interessi da 950.000 dollari al mese sul prestito, le cui garanzie spaziano da un edificio di quattro piani vicino a Elliott Bay all’edificio di Belltown di 25 piani soprannominato “” Darth Vader” per i suoi vetri scuri e la linea del tetto diagonale.

Ma il passaggio a un gestore speciale suggerisce che Selig potrebbe dover affrontare difficoltà nel rimborso o nel rifinanziamento del prestito principale, che scade il 6 maggio, ha detto Buschbom.

Anche il passaggio al servizio speciale è stato “un po’ anticipato” perché gli immobili in prestito hanno registrato un aumento dei posti vacanti e un calo dei redditi da locazione, il che rende “molto difficile rifinanziare il debito attuale”, ha detto Buschbom.

Tra il 2019 e il 2023, secondo Trepp, i posti vacanti medi in quegli edifici sono aumentati da circa il 4% a circa il 27%, mentre il reddito operativo netto medio mensile è sceso da 2,1 milioni di dollari a 1,6 milioni di dollari.

I dati sono pubblici perché il prestito di Selig è stato “cartolarizzato” e venduto agli investitori, un processo che richiede ai mutuatari di presentare rapporti regolari alle autorità di regolamentazione federali.

Per fare un confronto, i posti vacanti complessivi nel centro di Seattle erano circa il 26% a dicembre e da allora hanno raggiunto il 29%, secondo Cushman & Wakefield, una società immobiliare commerciale. Questo è ancora peggio che durante la Grande Recessione, quando gli uffici vacanti nel centro di Seattle raggiunsero circa il 21%, secondo i resoconti contemporanei.

Martin Selig Real Estate ha rifiutato di commentare lo stato del prestito, di condividere dati aziendali specifici o di confermare valutazioni esterne di Trepp o altri.

Ma in una dichiarazione dettagliata di questa settimana, la società ha offerto quello che sembrava essere un riconoscimento del fatto che sta lavorando ad un rifinanziamento.

Ha osservato che molti prestiti d’ufficio cartolarizzati oggi sono passati a gestori speciali, in parte perché i gestori gestiscono le modifiche dei prestiti che sono “un passaggio obbligato nel processo di rinegoziazione che molti mutuatari stanno attualmente sperimentando”. Ha inoltre affermato che “i nostri finanziatori continuano a sostenere il raggiungimento di una soluzione positiva”.

Canarino nella miniera di carbone

Tuttavia, le incertezze relative al prestito per uffici in scadenza di Selig, uno dei numerosi prestiti importanti detenuti dalla società, si sono ripercosse sul mercato di Seattle, in gran parte perché Selig non è certo l’unico proprietario di uffici ad affrontare sfide serie.

A marzo, secondo Trepp, la quota dei prestiti d’ufficio cartolarizzati in servizi speciali ha raggiunto il 10,3%, il tasso più alto dal 2013.

Non tutti questi prestiti sono insoluti: a marzo, circa il 6,6% dei prestiti d’ufficio erano insoluti da 30 giorni o più, il valore più alto dal 2017, secondo Trepp. Ma molti probabilmente devono affrontare scadenze di rifinanziamento: circa un quarto di tutti i prestiti d’ufficio scadono quest’anno, secondo la Mortgage Bankers Association.

Il calo dei redditi abbinato agli attuali costi di finanziamento più elevati stanno esercitando pressione sui proprietari e sui loro banchieri, che devono capire come e se rifinanziare edifici che spesso valgono meno di quando sono stati concessi i prestiti originali. Il prestito di Selig, contratto 10 anni fa, ha un tasso di interesse del 4,6%, secondo Trepp; è ben al di sotto dei tassi attuali.

Le incertezze legate agli uffici creano problemi anche a valle degli stessi proprietari.

Molte delle attività di Selig hanno accumulato almeno 8 milioni di dollari in fatture insolute.

Ci sono circa 296.000 dollari nella città di Seattle per le spese di autorizzazione che Selig sta pagando in base ad un accordo con l’ufficio del procuratore della città di Seattle. Selig ha anche circa 1 milione di dollari in bollette tardive alla Seattle City Light, secondo i registri forniti dall’azienda, in calo rispetto ai 6 milioni di dollari dovuti nel settembre 2022, secondo l’ufficio del procuratore della città, che ha affermato che Selig ha accettato un piano di pagamento.

Selig ha anche più di 3,6 milioni di dollari di tasse arretrate per il Metropolitan Improvement District del centro, secondo i documenti forniti dalla città. A settembre, l’ufficio del procuratore della città ha dichiarato che il saldo di 2,7 milioni di dollari di tasse distrettuali non pagate di Selig era stato rinviato per la riscossione, ma a partire da venerdì non aveva fornito un aggiornamento sul caso.

Selig aveva anche 3,4 milioni di dollari in tasse sulla proprietà del 2023 inadempienti sui suoi uffici di Seattle e altre proprietà, secondo i registri fiscali della contea, a partire da venerdì.

Gli appaltatori e altri hanno anche intentato una serie di menzogne ​​e azioni legali sostenendo il mancato pagamento dei debiti da parte di varie società Selig.

“Ci ha sicuramente danneggiato l’anno scorso”, ha affermato Chris Chandler, il quale sostiene che Selig è indietro di mesi con oltre 120.000 dollari per la costruzione di servizi di sicurezza forniti dalla piccola società di sicurezza di Chandler, Chandler Solutions. “Un paio di mesi lì eravamo sul punto di non riuscire a pagare il libro paga.”

La società di Selig non ha voluto commentare debiti specifici se non per dire che stava “collaborando con le rispettive agenzie per affrontare tempestivamente questi saldi in sospeso”. Non ha risposto alle domande sulle affermazioni di Chandler.

Una tempesta perfetta

Selig è già stato alle corde in un settore noto sia per i suoi alti che per i suoi bassi. Alla fine degli anni ’80, Selig fu notoriamente costretto a vendere il suo pregiato Columbia Center, appena quattro anni dopo averlo costruito. (Ha realizzato un sostanziale profitto dall’accordo.)

Selig ha dichiarato fallimento per singole proprietà, è rimasto indietro con le bollette ed è diventato famigerato per le controversie con gli appaltatori.

Si è sempre ripreso, anche grazie a tasche molto profonde. Nonostante un enorme appetito per il debito – circa 1,2 miliardi di dollari di debito a luglio, compreso un prestito di 379 milioni di dollari con scadenza in 12 mesi – Selig ha sempre avuto sostanzialmente più capitale proprio. Nel 2023, il valore delle sue principali proprietà adibite a uffici era di circa 1,8 miliardi di dollari, secondo le stime fiscali della contea, che sono ampiamente considerate prudenti.

Ma il mercato degli uffici post-pandemia ha messo a confronto Selig e altri proprietari con una combinazione di sfide che non hanno precedenti di precedenti recessioni.

In particolare, nonostante l’ampia ripresa dell’economia, la normalizzazione del lavoro a distanza ha contribuito a mantenere un numero elevato di posti vacanti, il che si è tradotto in redditi più bassi e calo dei valori immobiliari.

Sebbene le valutazioni fiscali siano prudenti, è comunque significativo che il valore stimato delle sette proprietà del prestito in scadenza di Selig sia diminuito di circa il 13% dal 2019.

In passato, Selig ha insistito sul fatto che si tratta di sfide cicliche e che il fattore principale nella ritardata ripresa degli uffici – il lavoro a distanza – è transitorio. In un’intervista di luglio, Selig aveva previsto che la maggior parte dei lavoratori sarebbe tornata in ufficio “cinque giorni alla settimana” entro la fine del 2024.

In una dichiarazione di questa settimana, la società ha affermato di rimanere “ottimista” e che “ogni giorno sempre più dipendenti tornano in ufficio”.

Come prova, la società ha fatto riferimento ai dati pubblicati dalla Downtown Seattle Association, che mostrano che il numero di lavoratori giornalieri nel centro di Seattle era in media di 87.000 a marzo. Secondo la Downtown Seattle Association, si tratta della “media giornaliera più alta di traffico pedonale dei lavoratori da febbraio 2020”.

La società ha inoltre affermato che “sta assistendo a un aumento dell’attività di leasing, compreso l’interesse di un numero di nuovi e grandi utenti”.

Ma non mancano i dati a sostegno di una visione meno ottimistica.

Lo stesso rapporto della Downtown Seattle Association rileva che la media giornaliera dei lavoratori di marzo era solo il 52% del livello di marzo 2019.

In effetti, Seattle si è recentemente classificata al 40° posto su 44 grandi città degli Stati Uniti nella “performance post-pandemica dei loro quartieri centrali degli affari”, in un recente studio condotto da The Business Journals, proprietario del Puget Sound Business Journal.

Alcuni meteorologi ritengono che il mercato degli uffici nel centro di Seattle potrebbe non vedere miglioramenti significativi fino al 2026, ha affermato Steven Bourassa, presidente del Dipartimento immobiliare di Runstad presso il College of Built Environments dell’Università di Washington.

Ma anche allora, data la quantità di uffici vuoti, il problema degli uffici della città “non sarà risolto nel ’26”, ha aggiunto.

In effetti, anche se i datori di lavoro del centro di Seattle riprendessero immediatamente i lavoratori dal lunedì al venerdì e la domanda di uffici tornasse alla media quinquennale pre-pandemia – circa 2,2 milioni di piedi quadrati all’anno, secondo i dati dell’agenzia di intermediazione Cushman & Wakefield – sarebbe comunque Ci vorrebbero circa sei anni per riempire i circa 15 milioni di piedi quadrati di spazio libero o disponibile per la sublocazione.

Altrettanto importante, anche se il mercato ritorna, Selig competerà per quella domanda limitata con quello che molti vedono come uno svantaggio importante: le proprietà vintage.

L’età media del portafoglio uffici di Selig è di oltre 30 anni e di circa 36 per i sette immobili oggetto del mutuo in scadenza. Selig ha investito molto in aggiornamenti e ristrutturazioni per tutte le sue proprietà: “Darth Vader”, ad esempio, ora dispone di un centro fitness e strutture per conferenze. Ma la popolarità dei nuovi edifici per uffici, soprannominata la “fuga verso la qualità”, ha subito un’accelerazione durante la pandemia.

Secondo uno studio del 2022 condotto dalla società di servizi immobiliari JLL, gli edifici adibiti ad uffici aperti dal 2015 hanno beneficiato di canoni di locazione superiori del 43% rispetto a quelli degli edifici più vecchi e hanno anche registrato una diminuzione dei posti vacanti.

L’azienda di Selig ha riconosciuto candidamente che “la fuga verso la qualità è reale, sia nel nostro portafoglio che a livello globale”, ma ha insistito sul fatto che i costanti miglioramenti degli edifici hanno assicurato che anche le sue proprietà più vecchie “rimangano altamente desiderate”.

Estendi e fingi

Resta da vedere se gli investitori e i banchieri la pensino così.

Sul prestito in scadenza di Selig, l’aumento dei tassi di sfitto delle proprietà e il calo del reddito potrebbero rendere i banchieri riluttanti a rifinanziare l’intero importo del prestito, ha detto Buschbom di Trepp. Invece, potrebbero insistere che Selig “riacquisti” il prestito come condizione per un rifinanziamento, ha detto,

A seconda dell’ottimismo degli investitori, il fabbisogno di “cash-in” di Selig per un rifinanziamento potrebbe variare da circa 40 milioni di dollari a quasi 100 milioni di dollari, ha affermato Buschbom.

Nella comunità immobiliare commerciale di Seattle, calcoli simili hanno portato a ipotizzare che Selig potrebbe dover vendere proprietà per soddisfare tali requisiti.

Selig ha rifiutato di condividere i dettagli sui negoziati di rifinanziamento. In risposta alle speculazioni su una vendita, “la strategia complessiva dell’azienda è quella di sviluppare e mantenere gli asset”, secondo la dichiarazione.

In effetti, quel crescente ammontare di capitale, unito alla lunga storia dell’azienda, sembra essere la base dell’ottimismo di Selig secondo cui è “ben posizionata per resistere a questa fase del ciclo”.

Tuttavia, il miglior esempio di ottimismo di Selig, paradossalmente, potrebbe essere il pessimismo di tutti gli altri.

Con la maggior parte del mercato degli uffici in difficoltà, gli istituti di credito hanno pochi incentivi a pignorare edifici parzialmente vuoti che sarebbero praticamente impossibili da vendere.

“Nessuno vorrà acquistare queste proprietà, se non a un prezzo di svendita”, ha detto Bourassa della UW, riferendosi agli edifici per uffici in generale. Nel 2023, ha osservato, le vendite di immobili per uffici nel centro di Seattle sono state di soli 29 milioni di dollari, rispetto ai 2,3 miliardi di dollari del 2022, secondo i dati di Cushman.

Secondo il Wall Street Journal e altri resoconti dei media, gli istituti di credito stanno già estendendo temporaneamente i prestiti in scadenza per gli uffici invece di pignorare e sperare in una ripresa del mercato. È uno schema che alcuni hanno chiamato “estendere e fingere”.

Bourassa si aspetta che ciò continui. Sia per i finanziatori che per i proprietari, aggiunge, la strategia principale per il prossimo anno o due consisterà probabilmente in una formula molto semplice ed estremamente poco entusiasmante: “Sarai davvero paziente”.

 
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