Un proprietario del South End sta cercando di convertire un edificio per uffici di sei piani in 91 appartamenti, ma solo se le autorità cittadine consentiranno al proprietario di aggiungere altezza per accogliere i lavori di ristrutturazione.
La richiesta è stata avanzata in una proposta recentemente presentata alla Boston Planning & Development Agency da CIM Group, la società immobiliare commerciale con sede a Los Angeles, per la proprietà di sua proprietà a 95 Berkeley St., appena a sud del Mass. Pike Hall.
La richiesta di costruire un edificio esistente segna la prima volta per il programma pilota di conversione degli uffici del centro di Boston in residenze, l’iniziativa promossa dal sindaco Michelle Wu che offre agevolazioni fiscali ai proprietari che convertono gli spazi di lavoro in abitazioni.
“CIM Group intende convertire l’intero edificio al di fuori del piano terra in unità residenziali in affitto”, ha scritto la società nella sua domanda, ottenuta da Boston.com.
“Affinché l’accordo contemplato funzioni, il Gruppo CIM avrebbe bisogno di almeno altri ~ 20.000 [gross square footage] di volumetrie da aggiungere alla struttura esistente. Stimiamo che questo produrrebbe altre 20 unità in affitto.
Secondo CIM Group, il garage sotterraneo dell’edificio da 107.128 piedi quadrati contenente 36 posti auto rimarrebbe e sarebbe reso disponibile per l’affitto ai residenti.
Il progetto, se approvato, sarebbe il secondo più grande tra quelli inclusi nel programma di conversione dopo che la BPDA ha approvato la creazione di 95 appartamenti in tre edifici per uffici adiacenti a 85 Devonshire St. e 258 e 262 Washington St. all’inizio di questo mese.
Le 91 unità di Berkeley Street includerebbero un mix di 26 monolocali e 41 appartamenti con una camera da letto, 17 con due camere da letto e sette con tre camere da letto, con affitti a partire da 3.800 dollari, dice il documento. Il 20% delle unità verrebbero rese accessibili in linea con le politiche di zonizzazione inclusiva della città.
Attualmente, secondo CIM Group, MASS Design Group, uno studio di architettura e design, occupa parte del piano terra e rimarrà lì dopo la conversione.
Altri 6.000 piedi quadrati a livello stradale potrebbero essere affittati a un rivenditore o trasformati in spazi per servizi per i residenti, ha scritto la società.
Si stima che la conversione comporti un prezzo stimato di 75 milioni di dollari, una cifra indicativa di “costi fissi e soft, imprevisti del proprietario, allocazioni di miglioramento degli inquilini al dettaglio e altre commissioni”, ha scritto CIM Group nella domanda.
“Cerchiamo di finanziare questo progetto attraverso una combinazione di capitale proprio, debito e sovvenzioni o sussidi comunali/statali/federali”, ha scritto l’azienda. “Le fonti di finanziamento tradizionali sarebbero probabilmente troppo costose da utilizzare per questa conversione e quindi cercheremmo fonti di debito federali/a basso costo alternative. “Prevediamo di finanziarlo fino al 65% del debito”.
Il Gruppo CIM ha iniziato a investire nel settore immobiliare di Boston nel 2016 ed era anche dietro il condominio di 365 appartamenti noto come Idyl a 60 Kilmarnock St. a Fenway.
Secondo la domanda, l’azienda vanta oltre 30 miliardi di dollari di asset che possiede e gestisce in tutto il suo portafoglio.
“Attraverso i suoi investimenti a Boston, CIM conosce molto bene la città, la BPDA, e ha sviluppato forti rapporti con gli operatori del settore locale”, afferma il documento.
Nell’ambito del programma di conversione degli uffici, i funzionari della città sperano di riportare un po’ di trambusto nel centro di Boston mentre la pandemia di COVID-19 ha portato a un massiccio passaggio al lavoro a distanza che ha svuotato gli uffici della città e diminuito il traffico pedonale negli ultimi quattro anni.
Nell’ambito del programma di conversione, gli sviluppatori stipulano accordi PILOT (pagamento sostitutivo delle tasse) e saranno soggetti a una commissione del 2% sui proventi lordi in caso di vendita della proprietà, secondo la BPDA.
Secondo gli accordi PILOT, i costruttori dovrebbero vedere una riduzione media delle aliquote fiscali sulla proprietà del 75% per un massimo di 29 anni, hanno detto i funzionari.
Finora, dall’inizio del programma lo scorso autunno, due conversioni hanno ricevuto l’approvazione della BPDA. Funzionari della BPDA hanno detto che la speranza iniziale dell’agenzia è quella di creare da 200 a 300 nuove unità abitative e che, alla fine di febbraio, era sulla buona strada per almeno raggiungere, se non superare, quel numero. Le domande verranno accettate fino a giugno.
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