È troppo presto per iniziare a parlare di boom dei prezzi delle case, e questa è una buona cosa

Il mercato immobiliare sta lentamente riprendendo vita, ma è troppo presto per lasciarsi trasportare dalle aspettative di un’inflazione più rapida dei prezzi delle case. Il mercato si sta ancora adeguando ai tassi ipotecari più elevati. I prezzi delle case non scenderanno ma non aumenteranno nemmeno molto, e dovremmo accogliere con favore un periodo di più traslochi ma di prezzi stabili che contribuiscano a ripristinare il rapporto tra prezzi delle case e redditi.

Il boom immobiliare dovuto alla pandemia si è interrotto rapidamente alla fine del 2022, quando i tassi ipotecari sono triplicati, raggiungendo il 6%. Un altro picco dei tassi ipotecari la scorsa estate ha colpito più duramente i livelli di attività, con le vendite complessive di case in calo da un quarto a un milione e i prezzi delle case che hanno registrato modesti cali su base annua.

Il livello del calo dei prezzi delle case, in risposta ai maggiori costi di finanziamento, è stato molto inferiore a quanto molti avevano previsto. Ciò è in gran parte il risultato delle normative sui mutui introdotte dalla Banca d’Inghilterra nel 2014, progettate per impedire alle famiglie di assumere livelli di debito insostenibili e innescare una bolla dei prezzi delle case mentre le persone prendevano prestiti con tassi ipotecari estremamente bassi.

Mentre i tassi ipotecari per i nuovi mutuatari erano inferiori al 2% fino al 2021, coloro che acquistavano case con mutui dovevano fornire alla propria banca “tassi di stress” ipotecari del 6% o del 7% come parte della loro richiesta.

Con l’aumento dei tassi ipotecari, la maggior parte dei mutuatari esistenti che hanno effettuato il rifinanziamento hanno avuto la capacità di far fronte a rimborsi ipotecari più elevati. Ciò ha limitato la portata delle vendite forzate che, in passato, sono state un catalizzatore per un più ampio ribilanciamento dei prezzi delle case.

Il successo nell’evitare il boom e il crollo dei prezzi delle case è avvenuto a costo di innalzare le barriere alla proprietà della casa. Per i nuovi acquirenti, il loro potere d’acquisto è stato ridotto da tassi ipotecari più elevati, che in media sono del 4-5%, mentre il tasso di stress applicato dalle banche è ora superiore all’8%. Ciò è particolarmente impegnativo nel sud dell’Inghilterra, dove i prezzi delle case sono superiori alla media e l’impatto dei maggiori costi di finanziamento è maggiore.

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I prezzi delle case ristagnano, ma gli appartamenti aumentano di valore man mano che gli acquirenti si spostano verso proprietà più piccole

Gli acquirenti che acquistano per la prima volta devono investire più capitale per poter acquistare una casa. L’anno scorso il deposito medio a Londra era di 145.000 sterline con un reddito familiare di 90.000 sterline. I livelli di reddito e di deposito sono più bassi lontano dall’Inghilterra meridionale, con una media rispettivamente di £ 49.000 e £ 37.000.

L’attività nel mercato delle vendite immobiliari ha registrato una ripresa negli ultimi sei mesi poiché i tassi ipotecari sono diminuiti e crescono le aspettative che la Banca d’Inghilterra inizierà a tagliare i tassi di base più avanti nel corso dell’anno. Un maggiore realismo nei prezzi da parte dei venditori, insieme a un quinto di case in vendita in più rispetto a un anno fa, ha portato a concordare un numero maggiore di vendite, in aumento dell’1% rispetto allo scorso anno.

Maggiori vendite hanno portato alla firma dei prezzi delle case. La maggior parte degli indici dei prezzi delle case registra un’inflazione dei prezzi delle case compresa tra +1% e -1%.

I cali dei prezzi delle case sono concentrati nel sud dell’Inghilterra, al di sotto della linea che va dal Wash al Canale di Bristol. I cali dei prezzi sono modesti, fino al -2%, mentre nel resto del Regno l’inflazione dei prezzi delle case sta iniziando a spostarsi in territorio positivo con il miglioramento dell’attività di mercato.

Il soft reset dei prezzi delle case in risposta a tassi ipotecari più alti significa che una combinazione di crescita del reddito e tassi ipotecari più bassi dovrà fare il duro lavoro di ripristinare il rapporto tra prezzi delle case e redditi.

Le rate annuali del mutuo per l’acquisto di una casa media sono oggi più alte del 60% rispetto al 2021. Due terzi di questo sono dovuti a tassi ipotecari più elevati e un terzo perché i prezzi delle case sono ancora più alti del 13% rispetto a tre anni fa.

Non sono solo le rate dei mutui e il costo della vita a incidere sulla domanda e sul potere d’acquisto. L’imposta di bollo è una grossa tassa sui traslochi nel sud dell’Inghilterra che rappresenta tre quarti dei pagamenti annuali delle imposte di bollo. La riforma è disperatamente necessaria, ma la questione è come colmare il gap annuale di 10 miliardi di sterline nelle entrate fiscali.

La realtà è che un modesto calo dei prezzi delle case nel corso del 2023 significa che ci vorrà più tempo per ripristinare l’accessibilità economica, soprattutto nel sud dell’Inghilterra. I prezzi delle case sono destinati a rimanere stabili o in calo nelle parti meridionali della Gran Bretagna, mentre una migliore accessibilità significa un ritorno a bassi livelli di crescita dei prezzi nominali delle case nelle regioni settentrionali e in Scozia.

Ciò non dovrebbe essere visto come una cosa negativa finché non riduce il numero di famiglie che desiderano trasferirsi.

C’è troppa attenzione sui cambiamenti mensili dei pezzi della casa. Il punto di riferimento più importante per la del mercato immobiliare è il numero di transazioni e quante nuove case vengono costruite ogni anno. Si prevede che le vendite di case aumenteranno del 10% quest’anno raggiungendo 1,1 milioni, ancora leggermente al di sotto della media di lungo periodo. Ciò è positivo per l’economia e aumenta le possibilità che più persone si trasferiscano a casa nel 2024.

Richard Donnell è direttore della ricerca presso Zoopla

 
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