Un gruppo di uditori indipendenti ha raccomandato di mantenere le altezze e la zonizzazione per il Monte Maunganui Nord come originariamente proposto dal consiglio quando è stato notificato il Piano Modifica 33. Foto / Mead Norton
Una commissione d’udienza indipendente si è espressa contro un controverso tentativo di aumentare i limiti di altezza degli edifici proposti da 12 a 22 metri in alcune parti dell’iconico Monte Maunganui Nord.
Il panel ha fornito le proprie raccomandazioni
rapporto per il Plan Change 33 – una proposta del Consiglio comunale di Tauranga che consentirebbe una maggiore intensificazione abitativa nelle aree urbane in risposta ai precedenti cambiamenti politici del governo.
Il consiglio originariamente aveva proposto limiti di 12 metri sul Monte Maunganui Nord, ma li ha aumentati a 22 metri (sei piani) nel centro della città e nei dintorni, e a 16 metri più lontano dopo che le proposte hanno portato a nuove valutazioni.
Il comitato ha raccomandato di mantenere il limite di 12 metri di altezza e la zonizzazione dell’area come originariamente proposto quando è stato notificato il Plan Change 33.
A quel tempo, non era stato proposto che il sobborgo avesse un’altezza aggiuntiva rispetto a quella descritta negli standard residenziali a media densità (MDRS) all’interno della zona commerciale o delle zone residenziali adiacenti ad alta o media densità.
Gli MDRS sono stati progettati per prevenire l’espansione urbana e hanno consentito la costruzione di tre case alte fino a tre piani nella maggior parte dei siti suburbani senza bisogno del consenso delle risorse.
Il buon senso “finalmente viene applicato” – sviluppatore
Il direttore del Classic Group e residente a Mount Maunganui, Peter Cooney, ha affermato che, a suo avviso, il riconoscimento da parte del comitato secondo cui il Monte Maunganui Nord dovrebbe rimanere lo status quo ai sensi dell’MDRS è stato “il buon vecchio buon senso finalmente applicato a quello che è stato un completo disastro nell’intero processo di questo piano”. Modifica.”
Ha detto che come costruttore avrebbe dovuto “saltare di gioia” alla proposta del consiglio di limiti più alti, ma invece si è opposto.
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Cooney ha affermato che il Monte detiene uno “status iconico” che fornisce carattere e servizi ai residenti, ai turisti e ai vacanzieri di Bay of Plenty.
Luoghi come Arrowtown e Byron Bay e Noosa in Australia offrivano caratteristiche e servizi simili per il divertimento di tutti e i suoi residenti li proteggevano “ferocemente”, ha detto.
“Non si tratta di nimbyismo.”
Cooney ha affermato che, a suo avviso, il Plan Change 33 non creerebbe accessibilità economica agli alloggi.
“Non appena si arriva a quattro o cinque piani, il costo per farlo in Nuova Zelanda è così alto che si perde effettivamente il mercato di riferimento.
“Il prodotto che finisci vale circa 1 milione o 1,1 milioni di dollari, dove deve essere… 600.000 o 700.000 dollari.
“Stai semplicemente creando degli appartamenti davvero costosi ed esclusivi [are] creando alcuna accessibilità economica ma rovinando il carattere del luogo.
Cooney ha affermato che i problemi infrastrutturali devono essere risolti prima dell’intensificazione e finché non ci sarà una “rete in stile Melbourne”, la maggior parte delle persone non prenderà l’autobus o la bicicletta per andare al lavoro.
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I grattacieli “spremerebbero” la vista di Mauao
Un comunicato stampa della Mount Business Association ha affermato di essere lieto che la commissione abbia scoperto che il centro di Mount era diverso dagli altri centri commerciali di Tauranga.
“La sua funzione primaria è quella di destinazione turistica e di intrattenimento”.
L’aggiunta di grattacieli alla strada principale del Monte “spremerebbe” e contrarrebbe la vista di Mauao, dell’oceano e di Hopukiore / Monte Drury e del suo pohutukawa, ha affermato.
Nel comunicato stampa, il portavoce del Mount Matters Residents Group, Barry Brown, ha affermato di ritenere che il buon senso e una buona pianificazione abbiano “prevalso” sulla raccomandazione del comitato.
L’aumento dell’altezza nel Monte Maunganui “non manterrà il carattere e i servizi esistenti”
La leader del gruppo di pianificazione urbana del Consiglio comunale di Tauranga, Janine Speedy, ha detto che i commissari decideranno se accettare le raccomandazioni del comitato durante una riunione il 20 maggio.
Speedy ha affermato che ogni raccomandazione respinta deve essere deferita al Ministro dell’Ambiente per prendere la decisione finale. Le raccomandazioni accettate diventerebbero operative nel piano della città di Tauranga.
Ha detto che il comitato “ha ampiamente accettato” la proposta finale del Piano di Cambiamento 33 proposto dal consiglio, tranne sei punti.
Questi includevano il mantenimento delle altezze e della zonizzazione proposte originali per il Monte Maunganui Nord.
Il rapporto afferma che la commissione ha ascoltato vari presentatori e testimoni a favore e contro l’aumento dell’altezza e della densità all’interno dell’area del Monte Maunganui Nord.
In risposta alle richieste di maggiore altezza e densità, il comune ha effettuato ulteriori valutazioni che hanno portato a modifiche, compreso l’aumento dell’altezza dai 12 metri notificati ai 22 metri nel centro commerciale.
Comprendeva anche l'”upzoning” e l’aumento dell’altezza notificata da 12 a 22 m per i terreni residenziali entro un bacino di 400 m calpestabili e a 16 m per i terreni residenziali tra 400 e 800 m.
I risultati del panel affermano che nessuno degli esperti economici interpellati ha descritto il centro di Mount Maunganui “come un tipico centro cittadino”.
“È unico a Tauranga e potenzialmente in Nuova Zelanda.”
Sebbene il comitato abbia accettato l’idea secondo cui gli alloggi ad alta densità dovrebbero essere convenientemente situati a breve distanza a piedi da centri commerciali, servizi e spazi aperti, “non riteniamo che ciò significhi che tutte le aree raggiungibili a piedi da tali strutture dovrebbero essere suddivise in zone ad alta densità”. densità abitativa”.
“Aumentare l’altezza consentita all’interno dell’area non manterrà il carattere e l’amenità esistenti dell’area”, afferma il rapporto.
La commissione ha ritenuto che fosse “più appropriato” mantenere le altezze e la zonizzazione originariamente proposte dal consiglio al momento della notifica del piano.
Megan Wilson è un giornalista di salute e notizie generali per il La Baia delle Tante Volte E Posta quotidiana di Rotorua. È giornalista dal 2021.
