Secondo l’indagine finanziaria delle famiglie del 2021 della Banca Centrale in Cile, quasi 2 milioni di case sono state o sono finanziate con mutui ipotecari. In questo contesto, il settore bancario rappresenta circa il 90% dei finanziamenti ipotecari, secondo un rapporto realizzato dall’Associazione delle banche (Abif), che approfondisce la situazione attuale del credito ipotecario.
Anche se il documento sostiene che il Paese ha avuto “un alto grado di accesso bancario e di accesso al credito” nel finanziamento dell’edilizia abitativa, la verità è che si sottolinea anche che dall’inizio della pandemia L’attività del credito ipotecario è peggiorata. “Gli importi totali nel portafoglio immobiliare presentano un dinamismo sostanzialmente inferiore rispetto a quello mostrato nei due decenni precedenti, realizzare un cambiamento rilevante. Infatti, e proprio per dimensionalità, Il flusso medio di affari negli ultimi due anni è pari a circa un terzo dei livelli medi pre-pandemia“dice lo studio.
Si dice anche che i tassi di interesse sul flusso dei mutui ipotecari siano “a livelli ben superiori ai minimi osservati durante il periodo globale di bassi tassi dagli anni 2015-2020. In effetti, i tassi di interesse sono attualmente a livelli paragonabili alla media del periodo precedente a quel ciclo di tassi bassi (2002-2014).”
Come spieghi questo cambiamento in pochi anni? I costi per le banche quando concedono nuovi prestiti sono aumentati “a causa degli shock” osservati di recente, cioè c’è un costo di finanziamento più elevato. Ma a ciò si è aggiunto anche il fatto che si sono verificati degli “shock” anche nelle condizioni in cui le famiglie devono richiedere e pagare nuovi mutui ipotecari, cioè nelle condizioni della domanda. “In un equilibrio tra entrambe le categorie di fattori, secondo l’indagine sul credito bancario della Banca Centrale, i fattori della domanda si sono trovati in territorio marcatamente restrittivo”, sottolinea il rapporto.
Per misurare l’incidenza degli shock che hanno influito sulla capacità delle famiglie cilene di finanziare la propria casa, il documento analizza le principali determinanti dell’evoluzione dell’onere finanziario di un mutuo ipotecario per le famiglie negli ultimi dieci anni, da dicembre 2013 a Dicembre 2023.
Lì mostrano che il valore del dividendo mensile in proporzione al reddito familiare viene determinato in base a cinque fattori: tasso di interesse, prezzo della casa, percentuale del prezzo della casa finanziata (Loan to Value), durata del mutuo ipotecario e reddito familiare.
Come si sono evolute queste variabili nell’ultimo decennio? Il rapporto mostra che tra dieci anni I prezzi delle case sono aumentati del 54% in termini reali. Tuttavia, il reddito medio delle famiglie è aumentato del 14% reale tra il 2013 e il 2023, cioè un quarto di quanto è cresciuto il prezzo reale delle case nello stesso periodo. A ciò bisogna aggiungere che il tasso di interesse medio a dicembre 2023 è stato pari al 5,21% in termini reali, contro il 4,37% in termini reali del 2013. Infine, per quanto riguarda il Loan to Value (LTV), il documento evidenzia che la percentuale media di finanziamento della casa è è diminuito dall’83% nel 2013 al 79% nel 2023.
Sulla base di tutto quanto sopra, l’Abif ha valutato quale sarebbe stato l’onere finanziario per le famiglie che avevano un mutuo nel 2023, rispetto a dieci anni fa, ottenendo come risultato che “il costo dei dividendi in rapporto al reddito delle famiglie è aumentato aumentato di 9 punti percentuali, il che significa che in 10 anni il costo dei mutui è cresciuto di oltre un terzo rispetto al reddito”.
Allo stesso modo, Abif lo assicura “L’evoluzione dei prezzi delle case è il fattore che spiega gran parte di questo deterioramento. Negli ultimi 10 anni, questo fattore ha causato un aumento del rapporto dividendi/reddito di 13 punti percentuali”.
In terzo luogo, il rapporto assicura che “l’effetto delle tariffe è basso se si considerano i livelli esistenti dieci anni fa. Tuttavia, se si esegue l’esercizio in cui il controfattuale del livello dei tassi è rispetto ai minimi storici (2%), l’effetto tasso potrebbe mitigare poco meno della metà dell’effetto prezzo”.
Il rapporto conclude che “i risultati mostrano che l’onere finanziario di un mutuo ipotecario è aumentato notevolmente negli ultimi dieci anni e che i prezzi delle case sono il fattore che ha avuto il maggiore impatto su questa dinamica. I prezzi reali delle case sono aumentati di oltre il 50% in circostanze in cui i redditi delle famiglie non sono stati in grado di tenere il passo con questi aumenti, rendendo il prezzo delle case e, attraverso di esso, i mutui ipotecari più costosi in termini relativi”.
Allo stesso modo, il documento afferma che “la traiettoria che il tasso di interesse ha seguito dal 2019 ad oggi è stata anche un fattore importante nel recente deterioramento dell’accessibilità del credito ipotecario. Elemento che evidenzia l’importanza di avere un mercato dei capitali profondo, dove, di conseguenza, è importante stabilire un’agenda a lungo termine per invertire il deterioramento che i prelievi dei fondi pensione hanno comportato per il mercato dei capitali”.
Passando ai fattori strutturali, Abif ritiene che “in primo luogo sia importante recuperare il dinamismo economico. “Un miglioramento sostenuto della crescita e degli indicatori del mercato del lavoro consentirebbe alle famiglie di finanziare meglio gli acquisti di case, riducendo il divario tra l’aumento dei valori immobiliari e la crescita del reddito”.
D’altro canto, lo studio afferma che “è importante stabilire misure che riescano a mitigare la continua tendenza al rialzo dei prezzi delle case. A tal fine, l’OCSE sottolinea l’importanza di attuare piani territoriali efficaci e flessibili che consentano un uso efficiente del territorio e promuovano lo sviluppo di nuovi progetti abitativi e, allo stesso tempo, evitino possibili esternalità legate all’edilizia domestica”.
