Carl e Mindy Jensen stimano di aver guadagnato 1 milione di dollari tra i loro sette “live-in flip”.
Un live-in flip, a differenza di un tradizionale flip, è quando si ristruttura la casa per aumentarne il valore di mercato mentre si vive lì.
La coppia con sede in Colorado preferisce questa strategia perché elimina parte del rischio derivante dal lancio tradizionale.
“La bellezza di questa strategia è che hai bisogno di un posto dove vivere”, ha detto Carl a Business Insider. “Saresti in una situazione molto più rischiosa se avessi comprato una casa separata che devi ristrutturare il prima possibile perché ci stai solo versando dei soldi, mentre noi stiamo solo pagando il mutuo sulla nostra casa principale.”
Ci sono dei sacrifici che comportano il ribaltamento della convivenza – dal momento che stanno ristrutturando la casa mentre vivono lì, vivono essenzialmente in una zona di costruzione – ma è un modo intelligente per trasformare la tua casa principale in un investimento, soprattutto se hai più tempo che capitale.
I Jensen, che generalmente stanno passando a strategie di investimento immobiliare più passive, hanno condiviso le quattro tattiche che hanno utilizzato negli ultimi vent’anni per trasformare le case a scopo di lucro.
1. Aspetta l’affare giusto: “Guadagni quando compri”
Una chiave del successo dei Jensen è stata aspettare un grande accordo piuttosto che affrettarsi su un accordo positivo.
“Guadagni quando compri”, ha detto Mindy. “Non vuoi entrare in una guerra di offerte e pagare più del dovuto di 10, 20, $ 30.000. Potrebbe essere l’intero profitto. C’è sempre un’altra casa, quindi sicuramente non innamorarti di qualcosa.”
Ci sono voluti circa due anni per trovare la loro attuale sede, ha aggiunto Carl: “Probabilmente abbiamo visto 30 o 40 case prima di arrivarci, prima di trovare l’accordo giusto”.
L'”affare giusto” dipende dall’investitore. Per i Jensen: “Mi piacerebbe fare un affare così buono con la casa che forse potrei venderla in un anno e guadagnarci dei soldi anche se non le facessimo nulla”, ha detto Carl.
2. Compra la “casa squallida nel grande quartiere”
Capovolgere le proprietà significa aggiungere valore ed è difficile farlo se acquisti la casa più bella dell’isolato.
“Una cosa su cui ci siamo sempre concentrati è trovare quella casa squallida nel quartiere fantastico”, ha detto Mindy. È probabile che verrà trascurato da altri acquirenti di case e potrai concludere un affare.
Detto questo, non stanno cercando di assumere case che presentano grossi problemi strutturali, soprattutto perché eseguono da soli la maggior parte delle ristrutturazioni. Il loro punto debole è una casa che ha dai 30 ai 50 anni e nel suo stato originale; sarà probabilmente datato e avrà spazio per miglioramenti estetici, ma i sistemi meccanici e la struttura saranno più moderni.
I Jensen hanno fatto sette “live-in flips”.
Carl Jensen
“Non stiamo facendo grandi, grandi lavori. Non vuoi spostare i muri”, ha detto Carl. Stanno affrontando lavori di ristrutturazione come la pavimentazione, la sostituzione di un bagno e la verniciatura degli armadietti. “È tutto un lavoro superficiale. Serve a far sembrare bella la casa brutta.”
Oppure sta rendendo più desiderabile una casa indesiderabile. Ad esempio, l’attuale live-in flip dei Jensens ha un pool. Anche se questo potrebbe essere qualcosa che gli acquirenti di Florida stanno cercando, “le piscine non sono desiderabili in Colorado”, ha spiegato Carl. “Quindi nessuno voleva questa casa, ma è in un bel quartiere e sarebbe molto facile sbarazzarsi della piscina.”
Tieni presente il prezzo medio delle case nel tuo mercato durante il processo di ricerca, ha aggiunto Mindy: “Se hai un quartiere da $ 500.000, non vorrai comprare una casa da $ 500.000 e poi trasformarla in una casa da $ 750.000 perché le persone che stanno acquistando $ 750.000 vogliono vivere in un quartiere da 750.000 dollari Avere la casa più costosa del quartiere rende difficile la vendita.”
3. Conosci i costi di riabilitazione e fai-da-te per migliorare i tuoi profitti
È essenziale sapere quanto costerà la tua ristrutturazione prima di acquistare la proprietà in modo da avere una buona idea del rendimento atteso.
Naturalmente, l’esperienza aiuta ora che sono all’ottavo lancio. “Possiamo, in base alle nostre esperienze passate, stabilire se si tratterà di una riabilitazione da 50, 75 o 100.000 dollari”, ha detto Mindy. Come flipper principiante, tuttavia, è intelligente sopravvalutare i costi e la tempistica.
Le Jensens sono pinne domestiche fai-da-te.
Carl e Mindy Jensen
Quando arriva il momento di ristrutturare effettivamente la proprietà, hai due scelte: “Potresti assumere degli appaltatori – ed è meglio che tu abbia degli ottimi contatti, avere abbastanza fiducia in loro ed essere sicuro di quanto costerà – oppure potresti fare cosa lo abbiamo fatto, e questo rappresenta quasi tutto il lavoro stesso,” ha detto Carl.
Se acquisti una casa con buone fondamenta, i lavori di ristrutturazione richiederanno molto tempo ma non necessariamente saranno difficili.
“Chiunque può imparare a fare i pavimenti. Non è così difficile sostituire un bagno”, ha detto. “Puoi andare su YouTube e capirlo in un paio di minuti.”
4. Fai un “live-in flip” per evitare l’imposta sulle plusvalenze
I Jensen preferiscono i “lanci live-in” ai lanci tradizionali perché riducono il rischio.
Ma consente loro anche di eludere l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita delle loro proprietà, grazie a una regola dell’IRS nota come Sezione 121 di esclusione. Ciò consente ai contribuenti di escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 per una coppia che presenta domanda congiunta) dal guadagno derivante dalla vendita se hanno utilizzato la casa come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti la vendita.
Dal momento che i Jensen vivono nelle proprietà che trasferiscono, possono capitalizzare il vantaggio fiscale.
