L’aspettativa generata nel mercato dopo l’annuncio del la restituzione dei mutui UVA Ciò si riflette già in indicatori come i prezzi immobiliari, che dopo un lungo letargo hanno cominciato a mostrare reazioni al rialzo. In una sola settimana nel mese di aprile è stato registrato un aumento dello 0,8% dei prezzi immobiliari, il maggiore aumento mensile degli ultimi sei anni, secondo un rapporto di ZonaProp.
Il mercato stava già mostrando segnali di ripresa grazie alla validità del DNU affitti deregolamentati, ciò ha portato i proprietari che avevano i loro immobili in vendita ad aggiungerli nuovamente all’offerta locativa, che è cresciuta del 134%, secondo il College of Brokers di Buenos Aires. Ciò, naturalmente, ha ridotto l’offerta di immobili in vendita, favorendo un incipiente aumento dei prezzi.
Mutui UVA: i dati che preoccupano il mercato
E ora, con le notizie sulla restituzione del credito ipotecario, di cui già fanno parte le banche private – per il momento hanno aderito Supervielle e ICBC -, oltre alle mosse del MutuoLui Città e il Nazioneattorno a cui ruota il dibattito che si apre nel mercato immobiliare Quanto velocemente può crescere la massa dei prestiti e quale può essere il volume potenziale.
Ed è qui che appare il contrasto tra il ottimismo che la notizia dei nuovi prestiti ha generato nella politica e la realtà del mercatoche preannuncia volumi modesti e un inizio lento.
“Noi ci uniremo. L’intero sistema si unirà nel fornire credito ipotecario, perché un sistema finanziario che non fornisce credito ipotecario non è un sistema finanziario serio. Ma siamo appena all’inizio, ci vorrà del tempo“, commenta in via ufficiosa il capo economista di una delle banche leader del mercato, con capitale straniero.
Ed è cauto sulla velocità con cui crescono i prestiti: “Sento molta eccitazione, e va bene, perché il mutuo ipotecario è un simbolo molto importante, ma la verità è che l’inizio sarà molto poco a poco. “Non bisogna negare le difficoltà di un debitore UVA”Aggiunge.
L’annuncio della restituzione dei mutui ipotecari si riflette già sul mercato immobiliare, dove i prezzi degli immobili sono aumentati.
Una tariffa conveniente
Ma si sentono anche opinioni più ottimistiche, in base le tariffe relativamente convenienti sul reddito di una famiglia borghese che oggi paga l’affitto, a cui si rivolgono le nuove linee UVA.
Ad esempio, per un appartamento di 45 mq situato a Palermo -dove le proprietà sono quotate in media a 2.342 dollari al metro-, il pagamento iniziale per pagare un prestito trentennale del Banco Hipotecario sarebbe di 682.000 dollari, che richiederebbe un reddito familiare totale non inferiore a 2,7 milioni di dollari, secondo la stima effettuata da Rapporto immobiliare. Lo stesso caso, ma applicato a un prestito ventennale del Banco Ciudad, implicherebbe un pagamento mensile iniziale di $ 564.000, per il quale è necessario reddito da credito di $ 2,2 milioni.
Per i quartieri più economici di Buenos Aires, come Balvanera, il pagamento iniziale scenderebbe a 370.000 dollari per la linea trentennale, o a 306.000 dollari per il prestito ventennale. Cioè potrebbe già essere oggetto di credito una famiglia con un reddito totale di 1,2 milioni di dollari.
“La tariffa viene presentata, in linea di principio, come ragionevole e perfino sufficientemente attraente per coloro che possono formalmente soddisfare le condizioni di reddito e sono disposti ad assumere responsabilmente l’aumento mensile della tariffa causato dall’inflazione oltre il tasso di interesse che potrebbe essere interpretato anche come aggiustato tenendo conto conto del contesto attuale”indica il rapporto.
E i numeri sembrano dargli ragione, se si tiene conto di quello attuale Un noleggio Per un appartamento medio si aggira sui 500.000 dollari a Palermo e sui 380.000 dollari a Balvanera. Vale a dire, valori vicini a quelli stimati per le rate del prestito UVA.
Quanto può crescere il mercato
Allora qual è il volume potenziale Dal mercato? È difficile saperlo oggi, ma se si prende come riferimento l’esperienza dei crediti UVA sotto la gestione di Mauricio Macri, i mesi migliori, registrati alla fine del 2017, hanno raggiunto il livello di 600 milioni di dollari concessi al mese.
Certo, per raggiungere quel livello non basta che le rate siano simili al costo di un noleggio. È inoltre necessario che ci sia una sensazione di stabilità sia a livello inflazionistico che di cambio. E, naturalmente, un segno di graduale miglioramento degli stipendi.
La verità è che nelle banche predomina l’idea che, contrariamente a quanto si potrebbe pensare a causa delle azioni giudiziarie di un gruppo di debitori avvenute negli ultimi quattro anni, non vi è stata alcuna un rifiuto della popolazione ai crediti con il sistema UVA. Al contrario, affermano che è stato dimostrato che lo è l’unica strada percorribile concedere un mutuo ipotecario a 30 anni.
Federico Sturzenegger, ideatore del sistema UVA, è entrato nel dibattito e ha risposto alle critiche degli economisti
“Naturalmente il tasso fisso è molto più attraente di quello variabile. Ma in Argentina semplicemente non è praticabile. E chi dice il contrario non conosce il sistema finanziario”, sostiene uno dirigente di banca privata incaricato di analizzare i casi problematici dopo la crisi di svalutazione avvenuta a partire dal 2018.
La sua spiegazione è eloquente: “Se non esistesse un sistema come l’UVA, il rovescio della medaglia sarebbe che le banche chiedessero ai risparmiatori di lasciare termini fissi per molti anni, al tasso da loro richiesto. A quanto ammonterebbe questa tariffa? Non c’è risposta, perché in Argentina o ti chiedono il tasso variabile oppure ti dicono ‘pagami il 1.000% annuo perché non sai mai se il Paese esplode’. Poi mi giro più tardi e devo dire la stessa cosa a chi viene a chiedere un prestito.”
La verità è che l’esperienza del sistema UVA, nonostante la distorsione causata dall’accelerazione inflazionistica, non riflette il fatto che nella maggior parte dei casi si è generata l’impossibilità di pagare la tassa. E la prova di ciò è questa il livello predefinito è appena del 2%.
In effetti, questo è stato un argomento sollevato al Congresso dai legislatori che difendevano il sistema, quando l’associazione “UVA Mutui”. Ha definito il sistema una truffa.
D’altra parte, l’ideatore del sistema, Federico Sturzeneggerè entrato pienamente nella discussione, proponendo che questo tipo di credito segnerà “un prima e un dopo”.
“Il credito UVA funziona perché non richiede l’aggiornamento del capitale dovuto all’inflazione da inserire nella rata. Questo abbassa le rate iniziali (alza quelle finali) rendendo il credito accessibile. Quando la Nazione ha alzato il tasso al 3,5%, il “Costava meno dell’affitto.”ha assicurato sul social network X (ex Twitter).
Lo ricordava Nei primi due anni furono concessi 150.000 crediti, rendendo il sistema UVA il più efficace degli ultimi decenni. “Non c’è stato alcun ritardo e guardate, da allora in Argentina sono successe delle cose”, ha aggiunto nel suo messaggio, che risponde direttamente alle critiche di alto profilo, come Carlos Melconian.
Mutui UVA: il dibattito infinito
Ma soprattutto l’argomento a difesa del tasso variabile era che, se si considera il saldo debitorio misurato in dollari, chi ha preso il prestito UVA ha beneficiato di una liquidazione. Inoltre il debito non si è ridotto solo in termini nominali, ma anche in rapporto al valore dell’immobile.
Il motivo è semplice: Il credito è concesso in UVA ma l’immobile è quotato in dollari. E poiché l’unità indicizzata segue l’inflazione, che è stata inferiore alla svalutazione, considerando il tasso di cambio parallelo, allora ogni UVA vale meno in termini di valuta estera.
L’impatto dell’inflazione sulla tariffa UVA ha generato un movimento di opposizione al sistema, sebbene il livello degli arretrati non abbia mai superato il 2%
Per dirla in numeri, oggi ogni UVA vale 0,86 dollari, misurato in dollari blu, mentre nel 2018 – prima del salto di svalutazione – costava 1,09 dollari. Anche se misurato al tasso di cambio ufficiale, l’indice mostra ancora un leggero calo rispetto al momento in cui è stata concessa la maggior parte dei crediti.
Tra coloro che affermavano di essere stati danneggiati, ci sono stati casi come quelli che sostenevano che un taglio del debito fosse giustificato perché, a causa dell’effetto dell’inflazione il suo saldo debitorio in pesos si era moltiplicato di 6,5 volte. Le risposte non tardarono ad arrivare: quello stesso saldo, misurato in dollari, si era ridotto a un terzo, mentre il valore dell’immobile era rimasto stabile.
Certo, il dibattito non raggiungerà mai un accordo: per chi si concentra solo sulle quote e sul rapporto con le retribuzioni, la liquefazione del saldo debitorio misurato in dollari non sarà mai una consolazione. Ma d’altro canto ci sono argomenti che suggeriscono che un debitore UVA non è stato molto più danneggiato di qualcuno che deve pagare un affitto.
Le banche precisano che le situazioni in cui era impossibile continuare a pagare erano i casi di divorzio o quando uno dei coniugi lavorava nel settore informale e subiva un improvviso taglio del proprio reddito.
“È stata una discussione in cui ognuno ha portato acqua per il proprio mulino, gli interessi erano tanti e cattivi conti. Ma la realtà è che il sistema UVA ha avuto molto successo, ed è incredibile che sia sopravvissuto politicamente a così tante idee folli che circolavano”, dice il dirigente bancario.
In ogni caso, anche i più ottimisti del sistema ritengono che, vista la situazione dell’economia argentina, non dovresti aspettarti una crescita esplosiva del credito ipotecario. Almeno, non nel breve termine, mentre il clima recessivo e l’incertezza sulla stabilità del tasso di cambio rimangono un’incognita.
